O que diz o Fisco
Ao contrário do que vinha sendo divulgado, a maior parte dos proprietários que alugam imóveis por temporada não passará a pagar um novo imposto a partir de 2026. O esclarecimento foi feito pela Receita Federal na noite de quarta-feira (28). Segundo o órgão, a informação de que qualquer pessoa com imóvel para locação de curta duração seria tributada está errada e não vale para a maioria das pessoas físicas.
A reforma tributária, por meio da Lei Complementar (LC) 214/2025, criou o novo modelo de tributação do consumo, com o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que juntos compõem um Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) dual. Ao tratar dos imóveis, a LC 227/2026, aprovada recentemente, não prevê cobrança imediata sobre aluguéis.
Os dois critérios para pessoa física
Locações por temporada, com contratos de até 90 dias, só serão equiparadas à hotelaria e sujeitas a IBS/CBS quando o locador for contribuinte regular desses tributos. No caso das pessoas físicas, isso acontece apenas se duas condições forem cumpridas ao mesmo tempo: possuir mais de três imóveis alugados e obter mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis, valor atualizado anualmente pelo IPCA. Quem não se enquadra continua recolhendo somente o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), sem os novos tributos sobre consumo.
Transição gradual
A Receita lembra que, embora o novo sistema comece em 2026, IBS e CBS serão implantados aos poucos, entre 2027 e 2033, justamente para evitar impacto financeiro repentino sobre os contribuintes.
Alíquotas menores e outros alívios
Nos aluguéis residenciais comuns, haverá redução de 70% na tributação, o que leva a uma alíquota efetiva de 8%, além do IR. Para as locações por temporada tratadas como hospedagem, o desconto é menor, mas, segundo a Receita, as alíquotas ficam bem abaixo das que circularam.
Mesmo os grandes proprietários, com vários imóveis e renda elevada de aluguel, terão benefícios. Entre os mecanismos previstos estão alíquotas reduzidas, cobrança apenas sobre a parcela que exceder R$ 600 por imóvel, abatimento de gastos com manutenção e reformas e cashback para inquilinos de baixa renda.
De acordo com o Fisco, mudanças feitas no texto original deram mais segurança jurídica e procuraram evitar que pessoas físicas sejam enquadradas desnecessariamente como contribuintes. As alterações também aperfeiçoaram o redutor social, para que ele beneficie todo mês contribuintes de baixa renda sem afetar outros direitos.
A Receita reforça que a reforma busca simplificar o sistema, corrigir distorções e reduzir a carga sobre aluguéis de menor valor, e aponta como inconsistente a ideia de um aumento geral de impostos.